賃貸不動産経営管理士 過去問
令和7年度（2025年）
問29 (金銭管理 問2)

普通建物賃貸借における賃料増減請求権は強行規定であり、「協議による」との特約があっても、その権利自体を排除することはできません。したがって、協議が不調であれば、賃貸人は賃料増額請求権を行使できます。

定期建物賃貸借契約では、「賃料を増減しない」という特約を有効に定めることができます。そのため、そのような特約がある場合には、賃借人は賃料減額請求権を行使できません。

賃料増額請求は、請求の意思表示が相手方に到達した時点で効力を生じます。「1か月以内に異議がなければ効力発生」という制度ではありません。

共同賃借人全員に対して賃料増額請求の意思表示をする必要があります。一部の賃借人のみに通知しただけでは、他の賃借人に対して増額の効力は生じません。

【正】

協議が調わない時、賃貸人は賃料増額請求権を行使するということは、解決しないので裁判所に調停や起訴、提訴を起こすという流れのことです。

実務でも遭遇する事案です。

よって協議が調わない場合、賃貸人は賃料増額請求権を行使するという本問は正しいと言えます。

【誤】

定期建物賃貸借契約については特約がある場合、借賃増減請求権は行使できません。【借地借家法第38条第9項】

特約が優先されます。

よって本問は誤りです。

特約がない場合は行使できます。

【誤】

賃料増額請求権は、請求の意思表示が相手側に到達した時点で効力が発生します。

相手側が異議を述べる有無関わらず以下を経て賃料増額の可否決定後、請求の到達時点から適用されます。

1.当事者間の協議

2.調停(協議で解決しなかった場合)

3.起訴提訴(調停で解決しない場合)

【誤】

賃借人が複数の場合は、賃貸人が賃料増額を請求するには、全員に対して増額の通知を行う必要があります。一部に対してなされたときでは、効力を生じません。

正しい

この選択肢が言っていることは、

普通建物賃貸借契約において、「家賃を変えるときは話し合いで決めよう」と約束していた場合でも、話し合いがまとまらなければ、大家さんは「家賃を上げてほしい」と請求する権利（賃料増額請求権）を使えると言っています。

【ここがポイント】

見るべきポイントは、「協議が調わないときは」「賃料増額請求権を行使することができる」としている部分です。

【解説】

借地借家法では、家賃が不相当になったときは「契約の条件にかかわらず」当事者は将来に向かって家賃の増減を請求できると定められています。「話し合いで決める」という特約があっても、それはあくまで話し合いの場を持つという約束であり、話し合いがまとまらない場合には法律上の権利として家賃の増額請求を行うことができます。この取扱いで問題ないため、正しい記述です。

【覚えておきたいポイント】

・家賃が不相当になれば、契約の条件にかかわらず増減請求ができる

・「協議して決める」という特約があっても、協議不調なら増額請求できる

誤り

この選択肢が言っていることは、

定期建物賃貸借契約において、「契約期間中は家賃の上げ下げをしない」と約束していた場合でも、入居者は「家賃を下げてほしい」と請求する権利（賃料減額請求権）を使えると言っています。

【ここがポイント】

見るべきポイントは、「定期建物賃貸借契約で」「賃料の増減をしないという特約があるときでも」「賃料減額請求権を行使することができる」としている部分です。

【解説】

普通建物賃貸借契約とは異なり、定期建物賃貸借契約においては、家賃の改定に関する特約（増額・減額をしない等）が定められている場合、借地借家法の賃料増減請求権の規定は適用されません。そのため、契約期間中は家賃の増減をしないという特約があればそれに従うことになり、入居者から減額請求を行うことはできません。減額請求権を行使することができるとしているため、この記述は誤りです。

【覚えておきたいポイント】

・定期建物賃貸借契約では家賃改定の特約が優先される

・減額しない特約があれば減額請求はできない

誤り

この選択肢が言っていることは、

大家さんが「家賃を上げてほしい」と請求したとき、入居者が請求を受け取ってから1か月以内に反対（異議）しなかった場合は、請求が届いてから1か月が過ぎた時点から家賃が上がると言っています。

【ここがポイント】

見るべきポイントは、「請求到達後１か月が経過した時点から増額される」としている部分です。

【解説】

借地借家法に基づく賃料増減請求権は、相手の承諾がなくても、一方的な意思表示が相手に到達した時点で効力が発生する権利（形成権）です。そのため、増額請求の効力は、請求が相手方に到達した時点から直ちに将来に向かって生じます。「1か月が経過した時点」といった期間のルールはありません。請求到達後1か月が経過した時点から増額されるとしているため、この記述は誤りです。

【覚えておきたいポイント】

・賃料増減請求の効力は、意思表示が相手方に到達した時点で直ちに生じる

・効力発生までに猶予期間などはない

誤り

この選択肢が言っていることは、

1つの部屋を複数の入居者が一緒に借りている場合、大家さんがそのうちの数人だけに「家賃を上げます」と伝えただけでも、入居者全員に対して値上げした家賃を請求できると言っています。

【ここがポイント】

見るべきポイントは、「賃借人の一部に対してなされたときでも」「すべての賃借人に対し、増額後の賃料を請求することができる」としている部分です。

【解説】

賃借人が複数いる場合、家賃を支払う義務などは連帯債務や不可分債務となります。このような場合、契約内容を変更するような重要な意思表示（賃料増額請求など）は、原則として賃借人全員に対して行う必要があります。一部の人にだけ伝えても、全員に対して家賃増額の効力は生じません。一部に対してなされたときでもすべての賃借人に請求できるとしているため、この記述は誤りです。

【覚えておきたいポイント】

・複数の賃借人がいる場合、賃料増額請求は賃借人全員に対して行う必要がある

・一部の賃借人への請求では全員に対して効力は生じない