賃貸不動産経営管理士 過去問
令和7年度（2025年）
問19 (法令 問3)

【誤】

勧誘者とは、サブリース業者がマスターリース契約の締結についての勧誘を行わせる者で、詳細は以下です。

・特定のサブリース業者と特定の関係性を有する者

・当該サブリース業者のマスターリース契約の締結に向けた勧誘を行う者

【サブリース事業に係る適正な業務のための ガイドライン 3(2)】

本問は、転貸借契約の締結に向けた勧誘を行う者～となっているため誤りです。転借人募集のことです。このことに気付き【誤】を導きましょう。

【誤】

勧誘者の考え方として、明示的に勧誘を委託されていなくても、依頼の形式は関係なく勧誘を依頼されてる者や、勧誘を任されている者が【勧誘者】として該当します。

以下ガイドラインの勧誘者の該当例です。

・特定のサブリース業者からマスターリース契約の勧誘を行うことについて委託を受けている者 

・親会社、子会社、関連会社のサブリース業者のマスターリース契約について勧誘を行う者

・特定のサブリース業者が顧客を勧誘する目的で作成した資料を用いてマスターリース契約の内容や条件等を説明し、当該契約の勧誘を行っている者 

・特定のサブリース業者から、勧誘の謝礼として紹介料等の利益を得ている者 

・特定のサブリース業者が、自社のマスターリース契約の勧誘の際に渡すことができるよう、自社名の入った名刺の利用を認めている者 

【誤】

勧誘者に該当かどうかは、特定のサブリース業者と特定の関係性を有する者であるかどうかを客観的に判断することになります。

先述のとおり勧誘者とは、

・特定のサブリース業者と特定の関係性を有する者

・当該サブリース業者のマスターリース契約の締結に向けた勧誘を行う者

であり、契約のメリットを強調して締結の意欲を高めるなど、客観的に見てオーナーとなろうとする者の意思の形成に影響を与えていると考えられる場合も勧誘に含まれます。【サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン 3(2)】

【正】

特定転貸事業者は、以下の行為規制があります。

1. 誇大広告等の禁止

2. 不当な勧誘等の禁止

3. 契約締結前における契約内容の説明及び書面交付

4.契約締結時における書面交付 

5. 書類の閲覧

勧誘者のに対しても1、2が義務づけられていますが、3～5は適用がありません。【サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン2】

誤り

この選択肢が言っていることは、

勧誘者という言葉には、マスターリース契約を勧める人だけでなく、入居者に部屋を貸す契約（転貸借契約）を勧める人も含まれるという場面です。

【ここがポイント】

見るべきポイントは、「転貸借契約の締結に向けた勧誘を行う者である」としている部分です。

【解説】

勧誘者とは、サブリース業者（特定転貸事業者）がマスターリース契約（特定賃貸借契約）の締結についての勧誘を行わせる者を指します。 これはオーナーとなろうとする者にマスターリース契約を勧める人を対象としたルールであるため、入居者との転貸借契約の締結に向けた勧誘を行う者は含まれません。 転貸借契約の締結に向けた勧誘を行う者も含まれるとしているため、この記述は誤りです。

【覚えておきたいポイント】

・勧誘者とはマスターリース契約の勧誘を行わせる者のことである
・転貸借契約の勧誘を行う者は勧誘者に含まれない

誤り

この選択肢が言っていることは、

サブリース業者の名前が入った名刺を使って勧誘してもよいと認められている人であっても、はっきりと「勧誘をお願いします」と委託されていない限り、勧誘者には当てはまらないと言っています。

【ここがポイント】

見るべきポイントは、「明示的に勧誘を委託されていない限り、勧誘者には当たらない」としている部分です。

【解説】

勧誘者となる「特定の関係性を有する者」には、明示的に勧誘の委託を受けている者だけでなく、明確に委託されていなくても勧誘を行うよう依頼されている者も含まれます。依頼の形式は問われないため、自社のマスターリース契約の勧誘の際に渡すことができるよう、自社名の入った名刺の利用を認めている者もこれに該当します。明示的に委託されていなくても勧誘者に当たるため、この記述は誤りです。

【覚えておきたいポイント】

・明示的な委託がなくても勧誘者になることがある

・自社名の入った名刺の利用を認めている者も勧誘者に該当する

誤り

この選択肢が言っていることは、

勧誘というのは、直接「契約しましょう」と勧めることだけであり、単に契約のメリットを強調して相手のやる気を引き出すくらいなら、勧誘には当てはまらないと言っています。

【ここがポイント】

見るべきポイントは、「契約のメリットを強調して締結の意欲を高めるにとどめる場合は、勧誘に当たらない」としている部分です。

【解説】

勧誘とは、オーナーとなろうとする者が契約を結ぶ意思を形成するのに影響を与える程度の勧め方をいいます。直接契約を勧める場合だけでなく、特定のサブリース業者とのマスターリース契約のメリットを強調して締結の意欲を高めるなど、客観的に見て意思の形成に影響を与えていると考えられる場合も勧誘に含まれます。メリットを強調して意欲を高める行為も勧誘に当たるため、この記述は誤りです。

【覚えておきたいポイント】

・直接契約を勧める行為だけでなく、意思形成に影響を与える行為も勧誘になる

・メリットを強調して締結の意欲を高めることも勧誘に含まれる

正しい

この選択肢が言っていることは、

サブリース業者に対するルールのうち、大げさな広告を禁止するルールや強引な勧誘を禁止するルールは勧誘者にも適用されるが、契約前に重要事項を説明して書面を渡すルールについては、勧誘者には適用されないと言っています。

【ここがポイント】

見るべきポイントは、「誇大広告等の禁止及び不当な勧誘等の禁止は、勧誘者にも適用されるが、契約締結前における契約内容の説明・書面交付義務は、勧誘者への適用はない」としている部分です。

【解説】

賃貸住宅管理業法におけるサブリース事業の規制のうち、「誇大広告等の禁止」および「不当な勧誘等の禁止」は、勧誘者に対しても義務付けられています。一方で、「特定賃貸借契約の締結前の書面の交付（重要事項説明）」を行う義務は、あくまで契約の当事者となるサブリース業者にのみ課されており、勧誘者には適用されません。この適用範囲の取扱いで問題ないため、この記述は正しいです。

【覚えておきたいポイント】

・誇大広告の禁止や不当な勧誘の禁止は勧誘者にも適用される

・重要事項説明や契約時の書面交付義務は勧誘者には適用されない

賃貸住宅管理業法における「勧誘者」は、主にマスターリース契約（特定賃貸借契約）の勧誘を行う者を指します。転貸借契約の締結に向けた入居者募集等を行う者まで含めるものではありません。

サブリースガイドラインでは、形式的な委託契約の有無ではなく、実質的に勧誘行為を行っているかで判断されます。そのため、自社名入り名刺を使用して勧誘活動を行っている場合には、明示的な委託がなくても勧誘者に該当する可能性があります。

契約のメリットを説明し、契約締結の意欲を高める行為も、実質的には勧誘に該当します。サブリースガイドラインでは、広く勧誘行為を捉えて規制対象としています。

大広告や不当勧誘の禁止は、実際に勧誘を行う者にも適用されます。一方、契約締結前の重要事項説明や書面交付義務は、サブリース業者に課される義務であり、勧誘者自身に直接課されるものではありません。