賃貸不動産経営管理士 過去問
令和7年度（2025年）
問6 (賃貸借 問6)

正しい：賃料不払による解除は、賃料の支払義務という債務不履行があれば足ります。この場合、賃借人に帰責事由（故意・過失）があることまでは要件とされません。
 

誤り：民法上の原則は、相手方の「了知可能な状態」に置かれれば到達です。郵便受けに届いた通常読める状態で足り、実際に読む必要はありません。

誤り：代位弁済があっても、もともとの不払いという事実（債務不履行）は消えません。保証会社は賃借人に求償できる立場になるだけです。

誤り：建物賃貸借では、解除は信頼関係破壊の有無で判断される強行的なルールがあります。

したがって、「3か月滞納で無条件解除」などの特約でも機械的に解除できるわけではありません。（無効・制限される）さらに、保証会社が解除権を持つこと自体にも制限があると考えられています。

【正】

賃借人が賃料を支払わない場合において、賃貸人が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。【民法541条】

賃貸人が賃借人の賃料不払を理由に賃貸借契約を解除する場合、賃料不払の理由がどのようなものでも、支払われていないという事実があれば、解除権を行使できるということです。 

【誤】

賃借人の賃料不払を理由に解除権を行使するには意思表示を行います。【民法第540条第1項】

意思表示は、相手に到達した時から効力を生じます。【民法第97条1項】

到達とは、了知可能な状態に置かれたことです。その者の勢力範囲内のおかれることをもって足りるとされています。(最判昭36.4.20)

例えば、ポストへ投函する場合も到達されたとみなされます。

実務では、賃貸人から賃借人への通知は送付事実を公的に証明できる内容証明郵便で行われることが多いです。 

【誤】

保証会社が行う代位弁済は、保証会社が賃借人に代わって賃貸人へ賃料を支払うだけのもので、これによって賃借人の債務が消滅するわけではありません。

【誤】

原則として、無催告解除は認められません。 

一回でも賃料を滞納すれば直ちに解除できるといった無催告解除の特約があっても、直ちに解除できず、賃貸人と賃借人との間に信頼関係が破壊されたと認められる特段の事情が必要です。 

特約がある=即解除ではありません。

無催告解除が認められるケース【民法542条】

・履行不能

・履行拒絶

・期限の経過

・催告が無意味

本問の、賃借人が賃料の支払を3ヶ月怠った場合、無催告解除が認められるケースに該当せず、催告(信頼関係の破壊)が必要です。