賃貸不動産経営管理士 過去問
令和7年度（2025年）
問5 (賃貸借 問5)

正解：更新拒絶には、期間満了の6か月前までの通知＋正当事由が必要となります。正当事由は、通知時点から契約終了時まで維持される必要があり、結果的に、約6か月間持続が必要と評価されます。

誤り：正当事由の判断においては、当事者双方の使用必要性、建物の利用状況、立退料の提供の有無などを総合考慮します。したがって、立退料が「主たる要素」使用の必要性が「補完的要素」というような優劣関係はありません。

誤り：期間の定めがある契約は、原則として当事者ともに期間内解約はできません。「賃借人に限り解約できる」という一般ルールは存在しません。したがって、特約がない限り途中解約不可となります。

誤り：期間の定めのない契約において、賃借人からの解約申入れは、3か月経過で終了します。6か月が必要なのは、賃貸人からの解約申入れの場合です。

【正】

期間の定めのある建物賃貸借契約を、期間の満了をもって更新せず終了する場合は正当事由を具備して1年前から6か月前までに通知しなければいけません。

正当事由は、退去まで必要です。例えば、物件の取壊し予定で賃貸人が賃借人へ退去を求めていて、立退完了までにその計画がなくなってしまった場合などは、正当事由が認められなくなります。【借地借家法第26条、第27条、第28条】

【誤】

期間の定めのある建物賃貸借契約で、更新拒絶により、契約を終了させるには正当事由が必要です。

正当事由とは、解約や更新拒絶をするために、法律上正当と認められる理由のことです。 

主な例として、賃貸人や賃借人が自ら物件を使用する必要がある場合(本問のケース）や、建物の老朽化による建て替えなどがあります。

本問の賃貸人及び賃借人各自が賃貸物件の使用を必要とする事情は正当事由の主たる要素となります。

正当事由として建物の明け渡しと引き換えに財産上の給付=立退料の提供も考慮されます。

ですが、立退料の提供のみでは正当事由として認められません。

立退料は、正当事由を補完するものという位置づけです。 

自ら物件を使用する必要があるという理由だけでは不足する場合でも、この立退料の提供を+することで、正当事由があると認められることになります。【借地借家法第28条】

本問は主たる要素(建物の使用を必要とする事情など)と補完的要素(立退料)が逆となっています。

【誤】

期間の定めのない建物賃貸借の場合、賃貸人または賃借人の一方から解約申し入れがなされた場合は、一定期間の経過後に契約は終了します。【民法第617条】

それに対し、期間の定めのある建物賃貸借契約においては、期間内解約の条項が契約にない場合、期間中に賃貸人、賃借人とも解約をすることができません。

【誤】

期間の定めのない建物賃貸借契約において、賃借人が解約を申し入れた場合、解約申入日から3ヶ月を経過すれば契約は終了します。【民法第617条第1項第2号】

賃貸人が解約を申し入れた場合、解約申入日から6ヶ月を経過すれば契約は終了します。【借地借家法第27条第1項】

正しい

この選択肢が言っていることは、

期間の定めがある契約を貸主の都合で更新せずに終わらせる場合、貸主に正当な理由が必要ですが、その正当な理由は一度あればいいだけでなく、契約が終わるまでの6か月間はずっと続いていなければならないと言っています。

【ここがポイント】

見るべきポイントは、「正当事由は具備されてから６か月間持続しなければならない」としている部分です。

【解説】

貸主から建物の賃貸借契約の更新を拒絶するには、期間満了の1年前から6か月前までに通知をしたうえで、立ち退きを求める「正当事由」が必要です。この正当事由は、単に更新拒絶の通知をした時だけあればよいわけではなく、実際に契約期間が満了して終了する時まで存在し続けている（持続している）必要があります。

通知は遅くとも期間満了の6か月前までに行う必要があるため、少なくともその期間は正当事由が持続していなければなりません。正当事由が持続している必要があるため、この記述は正しいです。

【覚えておきたいポイント】

・更新拒絶には期間満了の1年前から6か月前までの通知が必要である

・正当事由は通知の時だけでなく契約終了時まで持続していなければならない

誤り

この選択肢が言っていることは、

貸主が契約の更新を拒否して契約を終わらせるための正当な理由として、立退料を支払うことが一番重要であり、貸主と借主のどちらが建物を必要としているかという事情は、ただのおまけに過ぎないという場面です。

【ここがポイント】

見るべきポイントは、「立退料の提供の申出は正当事由の主たる要素となり」「各自が賃貸物件の使用を必要とする事情は、補完的要素として考慮されるに過ぎない」としている部分です。

【解説】

貸主からの更新拒絶に必要な「正当事由」の判断においては、貸主と借主の「どちらがどれくらい建物の使用を必要としているか」という事情が主たる要素（一番重要なポイント）になります。立退料などの財産上の給付の申出は、あくまでその建物の使用の必要事情を補うための補完的要素として考慮されるものです。主たる要素と補完的要素の扱いが逆になっているため、この記述は誤りです。

【覚えておきたいポイント】

・正当事由の主たる要素は建物の使用を必要とする事情である

・立退料の提供などは正当事由を補う補完的要素に過ぎない

誤り

この選択肢が言っていることは、

契約期間の途中で解約できるという特別な約束（特約）を結んでいない期間ありの契約では、貸主からは途中解約できず、借主に限っては途中解約を申し出ることができると言っています。

【ここがポイント】

見るべきポイントは、「期間内解約の定めのない」「賃借人に限り期間内解約を申し出ることができる」としている部分です。

【解説】

契約期間が定められている賃貸借契約では、原則として、期間が満了するまで当事者の双方が契約を守る義務があります。契約期間中に解約する権利（中途解約権）を特約で定めていない限り、貸主だけでなく、借主からであっても契約期間中の解約を一方的に申し出ることはできません。特約がない限り借主からも解約の申し出はできないため、この記述は誤りです。

【覚えておきたいポイント】

・期間の定めがある契約では原則として途中解約できない

・途中解約するには当事者間で解約権を留保する特約が必要である

誤り

この選択肢が言っていることは、

契約期間が決められていない契約において、借主から契約を終わらせたいと申し出た場合、その申し出から6か月が経たないと契約は終わらないと言っています。

【ここがポイント】

見るべきポイントは、「賃借人が解約を申し入れた場合」「解約申入日から６か月を経過しなければ」としている部分です。

【解説】

期間の定めのない建物賃貸借契約において、借主から解約の申入れをした場合、解約の申し出の日から「3か月」を経過することによって契約が終了します。なお、解約の申し出から「6か月」が経過することで終了するのは、貸主から解約の申入れをした場合のルールです。借主からの申し出の場合は3か月で終了するため、この記述は誤りです。

【覚えておきたいポイント】

・期間の定めのない契約の解約は、借主からの申し出なら3か月で終了する

・貸主からの解約申し出の場合は6か月で終了する