賃貸不動産経営管理士 過去問
令和7年度（2025年）
問2 (賃貸借 問2)

正解:1つ

ア:【誤】

サブリースの場合も、原賃貸借契約について借地借家法は適用されます。(建物所有者=家主・賃貸人)が(サブリース事業者=賃借人)へ更新を拒絶する場合、正当事由が必要であり６ヶ月前までに賃貸人に通知をしなければなりません。【借地借家法第28条】

イ:【正】

賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負います。【民法第613条】

原賃貸借契約30万、転貸借契約40万の場合、賃借人(サブリース事業者)が賃貸人(建物所有者)へ賃料を支払わないときは、賃貸人(建物所有者)は転借人(入居者)に原賃貸借契約の30万を請求することができます。転貸借契約の賃料ではありません。

ウ:【誤】

転貸借契約は、サブリース事業者(賃貸人)と入居者(転借人)で契約が履行されています。賃貸物件の窓ガラス修繕義務はサブリース事業者(賃貸人)にあり、原賃貸借契約の賃貸人(家主・建物所有者)には請求できません。

エ:【誤】

原賃貸借契約を合意解除の場合は、賃貸人(家主・建物所有者)は転借人(入居者)に契約の解除=退去を対抗できません。

合意解除時において対抗できるのは、債務不履行の解除権を有していた場合です。【民法第613条第3項】

ア：誤り

サブリースであっても、建物所有者が業者との契約更新を拒絶するには正当事由が必要です。サブリースでも借地借家法は適用されます。よって「正当事由不要」は誤りです。

イ：正解

転借人がいる場合、賃貸人（オーナー）は 転借人に対して直接賃料請求が可能です。原賃貸借の賃料額を限度として請求できます。今回の数値で整理：原賃料：30万円、転貸賃料：40万円転借人は40万円支払う義務があるためその範囲内で賃貸人は30万円を直接請求できます。
 

ウ：誤り

転借人は原則として原賃貸借契約の賃貸人（オーナー）に対して直接請求はできません。契約関係がないため修繕費の請求先は転貸人（業者）です。

エ：誤り

原賃貸借契約を「合意解除」した場合転借人に対抗できません。転借人保護のため対抗できるのは債務不履行解除などの場合となります。

ア：誤り

この選択肢が言っていることは、

サブリース事業において、オーナー（建物所有者）が契約期間の満了時にマスターリース契約（原賃貸借契約）の更新を拒否する場合、正当な理由がなくても更新を拒否できるという場面です。

ここがポイント

見るべきポイントは、「借地借家法第28条の正当事由が求められない」としている部分です。

解説

普通借家契約としてマスターリース契約を結ぶ場合、原則として借地借家法が適用されます。 そのため、オーナーから契約の更新を拒絶する場合には、オーナー自身やサブリース業者が建物の使用を必要とする事情などを総合的に考慮して、正当な事由があると認められる場合でなければ更新を拒絶することはできません。 更新を拒絶するには正当事由が求められるため、この記述は誤りです。

覚えておきたいポイント

・マスターリース契約にも借地借家法が適用される

・オーナーからの更新拒絶や中途解約には正当事由が必要である

イ：正しい

この選択肢が言っていることは、

オーナーとサブリース業者の間の家賃が月30万円、サブリース業者と入居者の間の家賃が月40万円である場合に、サブリース業者が家賃を支払わないときは、オーナーは入居者に対して直接30万円の支払いを請求できると言っています。
 

ここがポイント

見るべきポイントは、「賃貸人（オーナー）は転借人（入居者）に30万円の支払を直接請求できる」としている部分です。
 

解説

賃借人（サブリース業者）が適法に物件を入居者に転貸した場合、転借人（入居者）は、賃貸人（オーナー）と賃借人との間の賃貸借契約に基づく家賃の範囲を限度として、賃貸人に直接支払いなどの義務を負います。 この場合、オーナーとサブリース業者間の家賃（30万円）と、サブリース業者と入居者間の家賃（40万円）のうち、少ない金額である30万円を限度として、オーナーは入居者に直接請求することが可能です。 この取扱いと同じ内容を言っているため、直接請求できるとするこの記述は正しいです。
 

覚えておきたいポイント

・転借人は、原賃貸借契約と転貸借契約の賃料のうち少ない方を限度に直接義務を負う
・賃貸人は転借人に直接賃料を請求できる

ウ：誤り

この選択肢が言っていることは、

台風の被害で割れた窓ガラスを入居者が自分で直した場合に、入居者が転貸借契約を根拠にして、オーナー（賃貸人）に対して直接その修理代を請求できるという場面です。
 

ここがポイント

見るべきポイントは、「転貸借契約に基づき、原賃貸借契約の賃貸人に修繕費用を直接請求することができる」としている部分です。

解説

入居者（転借人）が結んでいる転貸借契約の相手方は、あくまでサブリース業者（転貸人）です。 そのため、入居者が建物の修繕を行った場合、その修繕費用（必要費）の償還請求は契約の相手方であるサブリース業者に対して行うことになります。 直接の契約関係にないオーナーに対して修繕費用を直接請求することはできないため、この記述は誤りです。
 

覚えておきたいポイント

・転借人の契約の相手方は転貸人である
・転借人から賃貸人へ修繕費用の直接請求はできない

エ：誤り

この選択肢が言っていることは、

オーナー（賃貸人）とサブリース業者（転貸人）が話し合いで原賃貸借契約を解約した場合に、オーナーはその解約を理由にして入居者（転借人）に退去を求めることができるという場面です。
 

ここがポイント

見るべきポイントは、「賃貸人は原賃貸借契約の解除を転借人に対抗できる」としている部分です。
 

解説

賃借人（サブリース業者）が適法に物件を転貸している場合、賃貸人（オーナー）は、賃借人との話し合い（合意）によってサブリース契約を解除したとしても、そのことを転借人（入居者）に主張（対抗）して退去を求めることは原則としてできません。 ただし、合意解除の当時、賃借人の賃料不払いなどにより賃貸人が解除できる権利を持っていた場合などの例外を除き、合意解除のみでは転借人に対抗できないため、この記述は誤りです。
 

覚えておきたいポイント

・賃貸人と転貸人の合意解除は、原則として転借人に対抗できない
・転貸人の債務不履行による解除であれば転借人に対抗できる