賃貸不動産経営管理士 過去問
令和6年度（2024年）
問45 (管理実務 問7)

オフバランスとは、保有していた資産を貸借対照表から外し、財務体質や指標を改善して、資金調達や対外評価を良くすることを目的とするものです。不動産の証券化が必要とされた背景の一つには、このオフバランスが求められたことがあります。したがって、この肢は適切です。

GK-TK型は、合同会社が投資家から匿名組合契約に基づく出資を受け、あわせて借入れもしながら資金を調達する仕組みです。そして、その資金で対象資産を取得し、その収益を投資家に分配します。したがって、この肢は適切です。

私募リートは、証券取引所に上場しておらず、換金性が乏しい点ではJリートと異なりますが、運用期間の定めはありません。したがって、この肢は不適切です。

不動産証券化では、不動産の収益を受ける権利である不動産信託受益権や、投資家が出資して分配を受ける匿名組合出資が使われることがあります。これらの販売や勧誘を行うには、第二種金融商品取引業の登録が必要です。したがって、この肢は適切です。

適切

解説

バブル崩壊後、企業は自ら多くの不動産を保有するリスクを減らし、少ない資産で効率よく利益を上げる「オフバランス化（貸借対照表から不動産を外すこと）」が求められました。この企業のニーズに応える形で、投資家に不動産を買ってもらう証券化の仕組みが発展したため、この記述は適切です。
覚えておきたいポイント

・企業の財務を健全にするための「オフバランス化」が証券化の背景の1つである
 

・自ら不動産を保有せず、投資家から資金を集めて運用する仕組みが求められた

参照元：国土交通省（不動産証券化手法による地域不動産の活用）

適切

解説

GK＋TK型とは、資金を集める会社（GK：合同会社）と、投資家との出資契約（TK：匿名組合契約）を組み合わせた投資の仕組みです。合同会社が営業者となって投資家から資金を集めて不動産を購入し、そこから得た運用益を分配する仕組みとして正しいため、この記述は適切です。

覚えておきたいポイント

・GK（合同会社）が事業の主体となり、TK（匿名組合契約）で投資家から資金を集める
 

・集めた資金で不動産を運用し、利益を投資家に分配する代表的な仕組みである

参照元：国土交通省（不動産の証券化に関する基礎知識）

不適切

解説

証券取引所に上場されていないリート（不動産投資信託）を「私募リート」と呼び、上場されているJリートに比べて換金しにくい特徴があります。しかし、私募リートもJリートと同じように「運用期間の定めがなく、永続的に運用される」ことが想定されているため、「異なる特性を有している。」としているこの記述は不適切です。

覚えておきたいポイント

・私募リートは上場されていないため、Jリートに比べて市場で売りにくく換金性が乏しい

・私募リートもJリートも、運用期間の定めがなく永続的に運用される点は同じである

適切

解説

不動産の証券化で使われる「不動産信託受益権」や「匿名組合の出資持分」といった権利は、金融商品取引法における有価証券として扱われます。これらを投資家に販売したり勧誘したりするためには、「第二種金融商品取引業」の登録が必要としっかりと決められているため、この記述は適切です。

覚えておきたいポイント

・証券化された不動産の権利は、金融商品取引法上の「有価証券」として扱われる
 

・販売や勧誘を行うには「第二種金融商品取引業」の登録が必須である