賃貸不動産経営管理士 過去問
令和6年度（2024年）
問14 (金銭管理 問6)

外壁仕上げ材等の定期調査では、外壁タイル、石張り、モルタル等の劣化及び損傷の状況について、まずは手の届く範囲の打診等を行い、その上で、一定時期には危険が及ぶおそれのある部分を全面的に打診するという考え方です。全ての壁面について全面打診等を行うこととはされていません。そのため、この肢は不適切です。

3年以内に外壁改修を行うことが確実である場合には、全面打診等を行わず、改修工事の実施をもってこれに代えることができるとされています。そのため、この肢は不適切です。

竣工後5年以内の建物の外壁タイル等については、一定の条件のもとで双眼鏡等による目視を用いることが認められています。そのため、この肢は不適切です。

打診以外の外壁調査方法として、地上に設置した赤外線装置による赤外線調査に加え、無人航空機による赤外線調査も、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するものとして認められています。そのため、この肢は適切です。

不適切

解説

外壁の全面打診調査は、「すべての壁面」に対して行わなければならないわけではありません。タイルなどが落下したときに、下を通る歩行者などに危害を加える恐れのある部分に限定して行うこととされています。すべて行うとしているため、この記述は間違いです。

覚えておきたいポイント

・全面打診はすべての壁面が対象ではない
 

・落下して歩行者などに危険が及ぶ部分に対して行う

不適切

解説

原則として概ね10年に一度は全面打診等を行う必要がありますが、例外として「3年以内に外壁の改修工事を行うことが確実」な場合には、調査が免除されます。行うこととされているとしているため、この記述は間違いです。

覚えておきたいポイント

・3年以内に外壁改修をすることが確実な場合は調査が免除される

・改修する予定があれば無駄な調査を省くことができる

不適切

解説

建物の外壁タイルなどの剥離（はがれ）を確認する調査において、双眼鏡などを使って目で見て確認する（目視）方法は認められています。認められていないとするこの記述は間違いです。

覚えておきたいポイント

・双眼鏡などを使った目視による調査も認められている
 

・目視と手の届く範囲の打診を組み合わせて調査を行う

適切

解説

外壁の調査方法として、人が直接叩いて確認する「テストハンマーによる打診」以外にも、ドローン（無人航空機）に赤外線カメラを載せて調査する方法が近年認められています。一定のルール（実施要領）に従って行えば、人が叩くのと同等以上の精度があるとされています。適切であるとしているため、この記述は正しいです。

覚えておきたいポイント

・外壁調査はテストハンマーでの打診だけでなく赤外線調査も可能
 

・一定のルールに従えば、ドローン（無人航空機）を使った赤外線調査も認められる

外壁の定期調査においては、全面打診は原則としておおむね10年に一度実施することとされていますが、「6か月から3年以内に手の届く範囲の打診」という表現は定期調査の基準としては不正確です。定期調査の周期や方法の整理として誤りがあります。

外壁改修が近い時期に確実に予定されている場合には、合理性の観点から全面打診を省略できる取扱いが認められる場合があります。そのため、「必ず全面打診を行う」とする本肢は誤りです。

外壁の調査方法としては、双眼鏡等による目視調査も認められており、竣工後5年以内であっても調査方法として排除されているわけではありません。

近年の運用では、ドローン等を用いた赤外線調査についても、適切な手法・条件のもとで実施されれば、打診調査と同等以上の精度を持つ調査方法として認められています。