賃貸不動産経営管理士 過去問
令和6年度（2024年）
問4 (管理受託契約 問4)

適切

解説

家賃を数日滞納しただけで、裁判などの法的な手続きを経ずに貸主が勝手に鍵を交換したり施錠したりする行為（自力救済）は法律で禁止されています。そのため、このような貸主に都合のよい特約を結んだとしても無効になります。無効であるとしているため、この記述は適切です。

覚えておきたいポイント

・法的手続きを経ない勝手な鍵の交換や施錠（自力救済）は禁止されている

・自力救済を認めるような特約は無効になる

適切

解説

借主が破産などをしたからといって、すぐに契約を解除できるという特約は、借主の生活基盤を不当に奪うことになるため無効とされています。貸主と借主の信頼関係が完全に壊れたといえる事情がない限り、一方的な解除はできません。無効であるとしているため、この記述は適切です。

覚えておきたいポイント

・借主の破産や差押えを理由に直ちに解除できる特約は原則無効

・契約解除には「信頼関係の破壊」が必要になる

不適切

解説

判断能力が不十分な「被保佐人」が契約を結ぶ場合、原則として保佐人の同意が必要ですが、建物の賃貸借において「3年以内」の短い契約であれば、同意なしでも有効に結ぶことができます。本問は「期間2年間」の契約なので有効です。無効であるとしているため、この記述は間違いです。

覚えておきたいポイント

・建物の賃貸借契約は、期間が「3年以内」なら被保佐人単独でも有効に結べる

・3年を超える契約を結ぶ場合は、保佐人の同意が必要になる

適切

解説

普通の賃貸借契約（普通借家契約）では、借主の権利が強く保護されています。そのため、貸主側の都合で「期間がきたら必ず解約する」といった借主に不利な特約をつけても無効になります。無効であるとしているため、この記述は適切です。

覚えておきたいポイント

・普通借家契約で、期間満了時に必ず退去させるような特約は無効になる

・契約期間の満了で必ず終わらせたい場合は「定期建物賃貸借契約」にする必要がある

賃料不払いによる解除は、賃貸借の継続を著しく困難にする事情が必要とされています。賃料の支払いが7日遅れただけで、直ちに解除できるものではありません。

賃借人が差押え又は破産手続開始の決定を受けたとしても、それだけで直ちに賃貸借契約を解除できるとはいえません。そのため、このような特約を無効とするこの肢は適切です。

被保佐人が保佐人の同意が必要になるのは、一定の期間を超える賃貸借を締結するときです。建物の賃貸借では3年を超える場合がこれに当たりますので、2年の定期建物賃貸借が直ちに無効になるわけではありません。そのため、この肢は不適切です。

期間満了時に賃貸借契約を終了させる旨の特約は、定期建物賃貸借契約であれば有効ですが、普通建物賃貸借契約では認められませんので、この肢は適切です。