賃貸不動産経営管理士 過去問
令和5年度（2023年）
問38

【正】

費用負担者が設備により異なる場合は、特定賃貸借契約重要事項説明書には設備ごとの負担者を記載しなければなりません。

【正】

選択肢のとおり、特定賃貸借契約で定める引渡日に物件を引き渡さないことで建物所有者が負うことになる違約金を定める場合は、その内容を特定賃貸借契約重要事項説明書に記載しなければなりません。

【誤】

定期建物賃貸借により締結する場合、家賃の減額請求ができない特約を定めることができることを、建物所有者に説明しなければなりません。

【正】

特定転貸事業者が維持保全を行う設備について、経年劣化の修繕費用を建物所有者の負担とする場合、その旨を特定賃貸借契約重要事項説明書に記載しなければなりません。

正しい。

特定転貸事業者が行う維持保全について、費用負担者が設備により異なる場合は、特定賃貸借契約重要事項説明書には設備ごとの負担者を記載しなければなりません。

正しい。

特定賃貸借契約で定める引渡日に物件を引き渡さないことで建物所有者が負うことになる違約金を定める場合は、その内容を特定賃貸借契約重要事項説明書に記載しなければなりません。

誤り。

特定賃貸借契約を、定期建物賃貸借により締結する場合、家賃は減額できない旨の特約は有効です。

よって、特定転貸事業者は家賃の減額請求ができません。

正しい。

特定転貸事業者が維持保全を行う設備について、経年劣化の修繕費用を建物所有者の負担とする場合、その旨を特定賃貸借契約重要事項説明書に記載しなければなりません。

正しい

解説

サブリース業者が行う点検や清掃などの維持保全において、どの設備の費用を誰が負担するかを明確にすることは、オーナーの収支計画に直結する非常に重要な情報です。費用負担者が設備ごとに分かれている場合には、トラブルを防ぐためにも具体的に記載する必要があります。そのため、「特定賃貸借契約重要事項説明書には設備ごとの負担者を記載しなければならない。」としているこの記述は正しいです。

覚えておきたいポイント

・費用負担の区分は重要事項説明の必須項目

・オーナーが誤認しないよう具体的に記載する

この問題をかみ砕いてみると、

「エアコンの修理代はサブリース業者持ちだけど、給湯器はオーナー持ち」というようにルールがバラバラなときは、後で揉めないように説明書に細かく書いておきましょう、ということです。

正しい

解説

建物の引渡しが遅れた場合の違約金など、損害賠償額の予定や違約金に関する定めがあるときは、その内容を契約前に説明しなければなりません。これは、万が一契約通りの履行ができなかった際、オーナーが負う金銭的リスクをあらかじめ知らせるためです。そのため、「その内容を特定賃貸借契約重要事項説明書に記載しなければならない。」としているこの記述は正しいです。

覚えておきたいポイント

・違約金や損害賠償の定めは説明が必要

・引渡遅延だけでなく、契約解除時の違約金も含まれる
 

この問題をかみ砕いてみると、

「約束の日に建物を渡せなかったらこれだけの罰金を払ってください」という約束があるなら、事前にしっかり説明して納得してもらわないといけません、ということです。

誤り

解説

通常の普通借家契約では、家賃減額不可の特約があっても借地借家法により減額請求が可能ですが、定期建物賃貸借契約（定期借家）において「家賃を減額しない」という特約を結んだ場合は、その特約が有効になります 。つまり、特約があれば業者は減額請求ができません。そのため、「減額請求ができる場合があることを説明しなければならない。」としているこの記述は誤りです。

覚えておきたいポイント

・普通借家：減額不可特約があっても減額請求できる

・定期借家：減額不可特約があれば業者は減額請求できない

この問題をかみ砕いてみると、

「契約期間中、絶対に家賃を下げません」という約束を「定期借家」の契約でした場合は、その約束が法律よりも優先されます。できないことを「できる」と説明する必要はありません。

正しい

解説

維持保全を行う中で発生する経年劣化や通常損耗の修繕費用をオーナーが負担する場合、その旨を明確に説明しなければなりません。一般的に「維持保全はお任せ」というイメージが先行しがちですが、費用負担の所在をはっきりさせることはオーナー保護の観点から不可欠です。そのため、「その旨を特定賃貸借契約重要事項説明書に記載しなければならない。」としているこの記述は正しいです。

覚えておきたいポイント

・経年劣化の修繕費用負担は重要な説明事項

・「負担なし」と事実に反する説明をすることは禁止されている

この問題をかみ砕いてみると、

「年月が経って古くなった場所（経年劣化）を直すお金は、オーナーさんが払ってくださいね」というルールがあるなら、後で「聞いていない」と言われないよう重要事項説明書に書かなければいけない、ということです。