賃貸不動産経営管理士 過去問
令和5年度（2023年）
問37

【正】

「特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅の建物設備」は「特定賃貸借契約重要事項説明書」に記載して説明すべき事項です。

【誤】

賃貸人が賠償責任保険に加入しない場合は記載する必要がありません。

賃貸人が賠償責任保険に加入する場合は記載する必要があります。

【正】

「特定転貸事業者が行う維持保全の実施状況を賃貸人へ報告する頻度」は「特定賃貸借契約重要事項説明書」に記載して説明すべき事項です。

【正】

「特定賃貸借契約の期間は家賃が固定される期間ではない旨」は「特定賃貸借契約重要事項説明書」に記載して説明すべき事項です。

正しい。

特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅の建物設備は説明事項です。

誤り。

賃貸人が賠償責任保険に加入する場合は、その旨が説明事項になります。

正しい。

特定転貸事業者が行う維持保全の実施状況を賃貸人へ報告する頻度は説明事項です。

正しい。

特定賃貸借契約の期間は家賃が固定される期間ではない旨は説明事項です。

正しい

解説

特定賃貸借契約の対象となる建物の所在地や名称はもちろん、ガス、上水道、エレベーターなどの建物設備についても書面に記載し、説明する必要があります。これは契約の対象範囲を明確にするために不可欠な情報であるため、「特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅の建物設備」を説明事項としているこの記述は正しいです。

覚えておきたいポイント

・建物の所在地、名称、構造、面積も記載事項 

・住戸部分だけでなく共用部分や附属設備も含まれる
 

この問題をかみ砕いてみると、 「どこの建物の、どの部分を借りるのか」をはっきりさせるために、エレベーターなどの設備状況もしっかり説明してください、ということです。

誤り

解説

サブリース業者が責任を負わない範囲を明確にするため、オーナーが賠償責任保険に加入することや、その保険でカバーされる損害については業者が免責される場合には説明が必要です。しかし、オーナーが「保険に加入しない場合」のことまでをあえて説明する義務は法律上定められていないため、「賃貸人が賠償責任保険に加入しない場合は、その旨」を説明事項としているこの記述は誤りです。

覚えておきたいポイント

・「責任及び免責に関する事項」は説明義務がある 

・保険加入を「求める場合」や「免責とする場合」は説明が必要

この問題をかみ砕いてみると、 「オーナーが保険に入るなら、その分サブリース会社は責任を負いませんよ」というルールがあるなら説明が必要ですが、単に「オーナーが保険に入りません」という事実をあえて重説に書く決まりはありません。

正しい

解説

サブリース業者は、オーナーに代わって建物の維持保全（点検や清掃など）を行います。その実施状況をどのくらいの頻度でオーナーへ報告するのかは、オーナーが経営状況を把握するために重要な情報です。そのため、「特定転貸事業者が行う維持保全の実施状況を賃貸人へ報告する頻度」を説明事項としているこの記述は正しいです。

覚えておきたいポイント

・維持保全の実施方法だけでなく報告についても説明が必要 
・報告する内容についても具体的に示すことが望ましい
 

この問題をかみ砕いてみると、 「サブリースをお任せいただいた建物の管理を、いつ、どんな形でお知らせしますか」という報告のペースを事前に約束しておく必要がある、ということです。

正しい

解説

サブリース契約において、最もトラブルになりやすいのが家賃の減額です。契約期間中であっても、借地借家法に基づいて家賃が改定される可能性があることをオーナーに正しく理解させる必要があります。そのため、「特定賃貸借契約の期間は家賃が固定される期間ではない旨」を説明事項としているこの記述は正しいです。

覚えておきたいポイント

・「○年一括借り上げ」でも家賃は下がる可能性がある 

・借地借家法第32条（借賃増減請求権）の適用を説明しなければならない

この問題をかみ砕いてみると、 「30年契約だからといって、30年間ずっと同じ家賃が入ってくるわけではありませんよ」と、リスクをしっかり伝えなさい、ということです。