賃貸不動産経営管理士 過去問
令和5年度（2023年）
問36

【正】

賃貸住宅管理業務の委託を受けている物件であっても、新たに特定賃貸借契約を締結する場合、特定賃貸借契約重要事項説明が必要です。

【正】

各相続人に対し特定賃貸借契約重要事項説明を行うことが望ましいと考えられます。

【誤】

賃貸住宅管理業法施行前に締結されたマスターリース契約について、契約の内容に従前と変更がない場合は、特定賃貸借契約重要事項説明を行う必要はありません。

【正】

選択肢のとおり、特定賃貸借契約を締結する建物所有者が当該建物を売却し、従前の建物所有者の賃貸人たる地位が同一内容によって新たな賃貸人に移転する場合、新たな賃貸人に特定賃貸借契約の内容が分かる書類を交付することが望ましいです。

正しい。

賃貸住宅管理業務の委託を受けている物件について、新たに特定賃貸借契約を締結する場合、特定賃貸借契約重要事項説明が必要です。

正しい。

特定賃貸借契約を締結する建物所有者に相続が発生した場合、各相続人に対し特定賃貸借契約重要事項説明を行うことが望ましいとされています。

誤り。

賃貸住宅管理業法施行前に締結されたマスターリース契約の契約期間が、同法施行後に満了し、契約を更新する場合、契約の内容に従前と変更がない場合は、特定賃貸借契約重要事項説明等は行わないこととして差し支えありません。

正しい。

特定賃貸借契約を締結する建物所有者が当該建物を売却し、従前の建物所有者の賃貸人たる地位が同一内容によって新たな賃貸人に移転する場合、新たな賃貸人に特定賃貸借契約の内容が分かる書類を交付することが望ましいとされています。

正しい

解説

すでに賃貸住宅管理業者として管理業務の委託を受けている物件であっても、新たに特定賃貸借契約（サブリース契約）へ切り替える場合は、全く別の契約を結ぶことになります。そのため、オーナーに対して改めて特定賃貸借契約の重要事項説明を行う必要があるため、「必要である。」としているこの記述は正しいです。

覚えておきたいポイント

・管理受託契約から特定賃貸借契約への切り替えは新たな契約締結にあたる

・新たな契約を結ぶ際は必ず重要事項説明を行う必要がある

この問題をかみ砕いてみると、

今まで「管理だけ」を任されていた物件について、これからは「サブリース（一括借り上げ）」に変えようという場面です。契約の種類がガラッと変わってオーナーのリスクも変化するため、もう一度最初からしっかりと重要事項を説明しなければなりません

正しい

解説

特定賃貸借契約の期間中に建物所有者が死亡して相続が発生した場合、その相続人が新たな貸主となります。相続人は契約内容やサブリースのリスクを把握していないことが多いため、トラブルを防ぐ観点から、各相続人に対して改めて特定賃貸借契約重要事項説明を行うことが望ましいとされているため、この記述は正しいです。

覚えておきたいポイント

・相続によって貸主が変わった場合、新たな貸主は契約内容を知らないことが多い

・実務上のトラブル防止のため、相続人への重要事項説明が推奨されている

この問題をかみ砕いてみると、

アパートのオーナーが亡くなり、その相続人たちがアパートを引き継ぐことになった場面です。相続人たちは親が結んだサブリース契約の詳しい内容を知らないかもしれないので、業者からきちんと「こういう契約になっていますよ」と説明してあげるのが親切であり、望ましい対応とされています。

誤り

解説

法律が施行される前に結ばれた契約を更新する場合、契約期間の延長のみなどの「形式的な変更」であれば、改めて重要事項説明を行わなくてもよい（行わないこととして差し支えない）とされています。従前と変更がない場合であっても特定賃貸借契約重要事項説明が「必要である」とする内容は誤っているため、この記述は誤りです。

覚えておきたいポイント

・契約期間の延長など「形式的な変更」のみの更新は、重要事項説明を省略できる

・内容に変更が生じる場合は、変更部分について説明が必要である

この問題をかみ砕いてみると、

昔から続いているサブリース契約を、中身は全く変えずに「期間だけ延ばして更新しよう」という場面です。中身が変わらないのであれば、わざわざオーナーを呼んで最初からすべて説明し直す必要はありません。

正しい

解説

特定賃貸借契約の期間中に物件が売却され、新しいオーナーが以前と同じ内容で貸主の立場を引き継ぐ場合についてです。この場合、新たな賃貸人に対して、契約内容を正しく認識してもらうために特定賃貸借契約の内容が分かる書類を交付することが望ましいとされているため、この記述は正しいです。

覚えておきたいポイント

・物件の売却で貸主が変わった場合、新貸主への書類交付が望ましいとされている

・契約内容が同一であっても、新貸主に内容を知らせる対応が求められる

この問題をかみ砕いてみると、

サブリース中のアパートが別の人に売られて、新しいオーナーが登場した場面です。新しいオーナーも「自分が買ったアパートがどんな契約で貸し出されているか」を知っておくべきなので、業者から契約内容がわかる書類を渡してあげるのが良い対応とされています。