賃貸不動産経営管理士 過去問
令和5年度（2023年）
問50

【正】

選択肢のとおり、不動産証券化の仕組みでは、活動の実態を有しないペーパーカンパニーが器（ビークル）として利用されます。

ビークルは、資産の証券化などに際して、資産と投資家を結ぶ役割を担います。

【誤】

流動化型（資産流動化型）の証券化は、最初から投資対象が決まっています。

「お金を集めてから投資対象が決まるタイプ」はファンド型です。

【正】

デット（debt:負債）は利息の支払や元本の償還がある投資であり、安全性が高いですが、リターンの割合は低くなります。

エクイティ（equity:株主資本）はリターンが安定しませんが、上手くいくとリターンが大きくなります。

【正】

ノンリコースローンの場合、借入金の返済義務が融資対象の物件に限定されるので、それ以外の財産には、当該ローン債権実現のための引き当て（責任財産）とはなりません。

正しい。

不動産証券化の仕組みでは、活動の実態を有しないペーパーカンパニーが器（ビークル）として利用されます。

誤り。

流動化型（資産流動化型）の証券化は、まず投資対象を決めてから資金調達を行う仕組みです。

本肢は資産運用型（ファンド型）の説明になっています。

正しい。

投資家からみて、デットによる投資は、利息の支払や元本の償還においてエクイティに優先して安全性が高いことから、リターンの割合は低くなる傾向があります。

正しい。

ノンリコースローンの場合には、特定の事業や資産以外は、当該ローン債権実現のための引き当て（責任財産）とはなりません。

正しい

この問題文をかみ砕いてみると、

不動産を証券化するときには、実際にオフィスや従業員が働いているような会社ではなく、書類上だけで存在する会社（ペーパーカンパニー）が、お金と資産をやり取りするための「器」として使われると言っています。

ここがポイント

見るべきポイントは、「実態を有しないペーパーカンパニーが器（ビークル）として利用される」という点です。

解説

不動産証券化では、特定の不動産から生じる利益を投資家に分配するために、倒産隔離などの目的から「特別目的会社（SPC）」というペーパーカンパニーを作ります。この会社は資産を保有するだけの「器」として機能するため、実体のあるオフィスや従業員を抱えないのが一般的です。そのため、この内容は正しいため、この記述は正しいです。

覚えておきたいポイント

・器（ビークル）にはSPC（特別目的会社）などが使われる

・倒産隔離のためにペーパーカンパニーであることが多い

誤り

この問題文をかみ砕いてみると、

流動化型の証券化とは、まず投資家からお金を集めて、その後に何を買うか決める仕組みのことであると言っています。つまり、最初にお金がある状態からスタートする仕組みだという主張です。

ここがポイント

見るべきポイントは、流動化型が「お金を集めてから投資対象が決まるタイプ」であるとしている点です。
 

解説

「流動化型（資産流動化型）」は、すでに存在する特定の不動産を「流動化（換金）」するために、その資産を裏付けとして証券を発行する仕組みです。つまり、先に「投資対象（不動産）」が決まっています。問題文の説明は、投資家から集めた資金で後から不動産を選んで運用する「運用型（投資信託型・REIT(※1）など）」の説明と混同しています。そのため、この記述は誤りです。
 

覚えておきたいポイント

・流動化型：特定の資産が先にある（特定の資産を売りたい）

・運用型：資金が先にあり、後から資産を買う（REITなど）

※1参照元：企業年金連合会（REIT（Real Estate Investment Trust リート）

正しい
この問題文をかみ砕いてみると、

投資家の視点では、デット（融資・債券など）への投資は、利益の配分や元本を返してもらうときにエクイティ（出資）よりも優先されるため安全だと言っています。その代わり、得られるリターン(利益）は少なくなると言っています。

ここがポイント

見るべきポイントは、「デットはエクイティに優先して安全性が高い」ため「リターンの割合は低くなる」という関係性です。

解説

証券化の資金調達には、銀行融資などの「デット（負債）」と、投資家による「エクイティ（出資）」があります。デットは、利息や元本の返済が優先されるためリスクが低い分、リターンも固定で低めです。一方、エクイティはデットの支払いの残りが配当となるためリスクは高いですが、高いリターンを狙えます。そのため、この内容は正しいため、この記述は正しいです。

覚えておきたいポイント

・デット：貸したお金（利息・元本優先、ローリスク・ローリターン）

・エクイティ：出したお金（配当後回し、ハイリスク・ハイリターン）

正しい

この問題文をかみ砕いてみると、

ノンリコースローン（※2）の場合、もし借金が返せなくなっても、あらかじめ決めておいた特定の事業や資産（不動産など）以外は、借金の返済に充てなくてよい（責任を負わなくてよい）仕組みであると言っています。
 

ここがポイント

見るべきポイントは、ノンリコースローンでは「特定の事業や資産以外は、責任財産とはならない」という点です。
 

解説

ノンリコースローン（非遡及型融資）は、返済の原資を特定の不動産から出る収益やその売却代金だけに限定するローンです。もし不動産の価値が下がって借金が返しきれなくなっても、借り手は他の資産を持ち出してまで返済する義務を負いません。そのため、この内容は正しいため、この記述は正しいです。
 

覚えておきたいポイント

・ノンリコースローンは「責任を追及される範囲」が限定されている

・不動産証券化でよく使われる融資手法

※2参照元：SMBC日興証券：初めてでもわかりやすい用語集